房地产投资分析中常用的两个概念市场价值与投资价值两者的区别
1、市场价值是指目前该房产的市面价值，而投资价值，是指该房产未来的价值潜质是否值得投资，未来的投资回报是否可观，投资价值与目前的市场价值有关更与未来的升值相关。
2、投资价值取决于特定投资者对未来的预期，不同的投资者对于一个相同的房地产投资项目所赋予的投资价值可能是不同的。
3、房地产买卖投资赚取的是未来的收益，在投资购买某项房地产时，对未来市场价格走势的预测判断尤为重要。 分析 房地产买卖投资大多数是在市场供不应求的时候才去投资，如果市场已经供过于求，投资者应当格外小心。
4、投资价值是针对特定投资者而言，市场价值是对于典型投资者或大多数投资者而言。因此，投资价值可能高于、等于，也可能低于市场价值。房地产投资价值评估条件是基于“特定对象”特定对象包括特定投资者（双方或多方）、特定的房地产项目双重含义。
5、同时，需要考虑物业的不可移动性、独一无二性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。 房地产投资分析方法-总租金乘数法 公式：总租金乘数=投资价值/第一年潜在租金收入 投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
6、收益法：收益法更注重房地产的盈利能力，认为房地产盈利能力决定了房地产价值的高低。这种方法的优点是对有投资价值的房地产能更准确地反应其内在的价值和升值的潜力。缺点是对于难以出租或营业的房地产不太适用。
怎样查找用公允价值计量投资性房地产的上市公司?
1、个人建议可以在任意一个股票软件中，按照分类查询，选择房地产板块，就会出现主营业务是房地产的所有上市公司。但是有些上市公司主营业务不是房地产，比如金融行业中的银行类，但是他们都有投资房地产项目。
2、嘉里建设、希慎兴业（总资产排不到第10位，因其是典型出租股入选）；6家总资产排名靠前的内地在香港上市的房地产公司，分别是中国海外发展、富力地产、合生创展集团、华润置地、GUANGZHOUINV（越秀投资）、世茂房地产。
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上市公司为何集中抛售房产?
市场认为，一方面，随着各地政府不断出台房地产调控政策，相当一批上市公司认为房地产投资升值空间已经不大，趁着房价还处于高位，先落袋为安，这表明上市公司开始对房地产未来趋势表示谨慎。
在分析人士看来，年底房企频频出售房地产资产，一方面是迫于房地产调控的压力，减压减负、回笼资金。另一方面则是通过剥离不良资产，实现资产结构和投资布局的优化。克而瑞房地产研究中心的统计显示，11月，有11家房企涉及出售资产，出售项目共计15个，资产总金额达560亿元。
二是公司体内存量房地产项目主要为天津亿城堂庭项目，2019 年公司房地产 业务销售收入主要来自于天津亿城堂庭项目 LOFT 公寓部分销售，本次交易完成 后亿城堂庭项目剩余资产为 2 套住宅、641 个车位。三是自项目 2016 年竣工以来，公司持续进行散售。
上市公司房产抵押算利空。根据查询相关信息显示，上市公司房产土地抵押表明公司已经到穷水末路阶段，随时可能申报破产，到期还不上了土地归银行，银行要想收回放贷款钱已经没有了。利空指的是造成股票下跌的不好消息，股市中一旦出现利空之后往往会迎来空头行情，大量投资者开始抛售筹码。
银行券商以及很多上市公司年底抛售房地产，可能认为部分物业价格到了顶部， 抛售房产可以尽快回笼资金、盘活资产。 结语 进入2019年，随着调控政策趋向稳定，“因城施策”逐渐成为各地调控重点，房地产行业势必将迎来一轮轮的洗牌，就看谁能抓住这个机遇，完成蓄力。当然，大鱼吃小鱼也未必没有可能发生。
我自己做交易，把钱投资到交易里，我相信这个风险相对于投资房产，更加可控。我现在也是一边交易一边学习，相信再经过几年的积累，自己的钱自己管理，每年做到收益率年化15%左右还是有很大可能的。 而房产呢，最近看到很多房地产大佬抛售房产；上市公司抛售房产；炒房客抛售房产；拥有多套房的普通家庭也在抛售房产。
50万存款,2021年该买房还是“放银行”?经济学家实话实说
对此经济学家李迅雷也是给出了答案，他表示现在在大多数城市中，50万拿来存在银行里要比买房更加的划算。因为现在房地产闭眼买就稳赚不赔的时代已经是过去了，所以在这样的情况之下，投资房产已经不是最佳的投资方向了。
